管理業務主任者過去問（平成13年） | マン管・管業インプリ

正しい肢だけを眺めるも良し、誤りの出題パターンを掴むも良し、隙間の時間やテレビを見ながら軽く読み流してください。ちょっと空いてる時間に、なるべく頭を使わずサラッと眺めることができる、答えがすぐに分かる2001年の管理業務主任者試験問題です。

次の注意事項をよく読んでから、始めてください。（本番例）

1　これは試験問題です。問題は、1ページから32ページまで50問です。
2　試験の開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。もし落丁や乱丁があった場合は、ただちに試験監督員に申し出てください。
3　解答は、別紙の解答用紙に記入してください。
4　正解は、各問題とも1つだけです。複数の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。解答は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
5　問題中の法令等に関する部分は、平成13年4月1日現在で施行されている規定に基づいて出題されています。

本試験問題では、以下の法律等について、それぞれ右欄に記載の略称を使用しています。

建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）：「区分所有法」
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）：「マンション管理適正化法」
マンション標準管理規約（単棟型）及びマンション標準管理規約（単棟型）コメント：「標準管理規約」
マンション標準管理委託契約書及びマンション標準管理委託契約書コメント：「標準管理委託契約書」

【問 1】契約類型の説明に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　委任契約とは、一定の事務を処理することを委託する契約で、原則として報酬のある有償、双務契約であるが、特約があれば報酬のない無償、片務契約とすることもできる。
○　請負契約とは、一定の仕事を完成することを約し、相手方が仕事の結果に対して報酬を支払うことを約することによって成立する契約である。
○　諾成契約とは、当事者の意思表示が合致するだけで成立する契約である。
○　片務契約とは、一方だけが義務を負い、相手方がこれに対応する義務を負わない契約である。

【問 2】債務不履行に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　債務不履行のうち、履行遅滞とは、債務者が債務の履行が可能であるにもかかわらず、履行期に履行しないことをいう。
○　債務不履行のうち、不完全履行とは、債務者が債務の履行として給付をしたが、その給付が債務の本旨に反して不完全であることをいう。
×　履行遅滞があった場合に、債権者は、債務者に対して損害賠償請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない。
○　履行不能があった場合に、債権者は、債務者に対して損害賠償請求をすることも、契約の解除をすることもできる。

【問 3】委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　受任者は、委任者の請求があっても、そのつど委任事務処理の状況を報告する必要はなく、委任終了後に報告すれば足りる。
○　委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求があれば、費用を前払いしなければならない。
×　委任契約は、相手方の不利な時期には解除することができない。
×　委任者又は受任者が、委任契約を解除した場合は、必ず相手方に生じた損害を賠償しなければならない。

【問 4】管理業者(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第8号に規定するマンション管理業者をいう。以下同じ。)が、管理委託契約に基づいて業務を行う際の善管注意義務(「善良なる管理者としての注意義務」をいう。以下本問において同じ。)に関する次の記述のうち、民法の委任の規定によれば、誤っているものはどれか。

×　管理業者は、管理委託契約に特約をした場合にのみ善管注意義務を負う。
○　管理業者の善管注意義務とは、管理業者として一般的、平均的に要求される程度の注意義務である。
○　管理業者は、受託業務に対する報酬の有無にかかわらず善管注意義務を負う。
○　管理業者は、臨時に雇用した者がその職務について善管注意義務に違反した場合には債務不履行責任を負う。

【問 5】管理業者の不法行為責任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　管理業者が、管理組合(マンション管理適正化法第2条第3号に規定する管理組合をいう。以下同じ。)と管理委託契約を締結している場合は、債務不履行責任を負うことはあっても、不法行為責任を負うことはない。
○　管理業者は、自らが雇用している管理員が、その業務の執行につき第三者に対して損害を加えた場合、原則として使用者責任を負う。
×　管理業者は、自らが雇用している管理員が、その業務の執行につき第三者に対して損害を加えた場合、当該個人に不法行為が成立しなくても、使用者責任を負わなければならない。
×　管理業者は、自らが雇用している管理員が、その職務と全く無関係に行った私生活上の行為により第三者に損害が発生したときは、使用者責任を負わなければならない。

【問 6】中高層共同住宅標準管理委託契約書(以下「標準管理委託契約書」という。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

○　標準管理委託契約書では、管理業者は、管理組合の指示に基づいて行った業務及び管理業者の申出にかかわらず管理組合が承認しなかった事項に関しては、責任を負わないものとしている。
×　マンション管理適正化法は、管理業者が管理組合と管理委託契約を締結するに当たっては、標準管理委託契約書を使用することを義務づけている。
×　標準管理委託契約書では、委託業務のなかに防犯等の警備業務が含まれている。
×　標準管理委託契約書では、委託業務のなかに清掃業務は含まれていない。

【問 7】標準管理委託契約書の定めに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

×　管理業者は、委託業務を行うマンション(マンション管理適正化法第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)について滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を管理組合に通知しなければならないが、管理組合は、当該事実を知った場合においては、管理業者にその状況を速やかに通知する必要はない。
×　管理業者は、委託業務を行うために必要がある場合であっても、管理組合の組合員の専有部分又は専用使用部分に立ち入ることはできない。
×　管理業者は、出納業務を行う場合において、管理組合の組合員に対し未収納金の督促を行っても収納することができないときは、その責めを免れることができない。
○　管理業者は、管理組合の事業年度開始前に、管理組合に対し、委託業務を行うために必要な費用の見積りを提示し、その承認を受けなければならない。

【問 8】標準管理委託契約書第12条第1項は、管理業者が、委託業務を行うために必要なときは、管理組合の組合員及びその所有する専有部分の占有者に対し、管理組合に代わって、一定の行為の中止を求めることができる旨を定めているが、次の行為のうち、同条項の各号に定められていないものはどれか。

○　建物の保存に有害な行為
○　委託業務の適正な遂行に著しく有害な行為
○　組合員の共同の利益に反する行為
×　管理組合の承諾を得ないで専有部分を賃貸する行為

【問 9】マンションの管理費の滞納に関する次の記述のうち、民法及び建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)等の規定によれば、正しいものはどれか。

×　管理組合は、中古マンションの買主に対し、前区分所有者の滞納管理費を請求することはできるが、その遅延損害金を請求することはできない。
○　管理組合は、相続人に対し、被相続人である前区分所有者の滞納管理費とその遅延損害金を請求することができる。
×　管理費の遅延損害金については、利息制限法が適用される。
×　管理組合は、管理規約に管理費の遅延損害金の定めがない場合は、遅延損害金を請求することができない。

【問 10】民事訴訟法の「少額訴訟に関する特則」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

○　原告である管理組合が、管理費の滞納額の一括払いを望んでも、裁判所は判決の言渡しの日から3年を超えない範囲内で、滞納額の分割払いの判決を言い渡すことができる。
×　少額訴訟による審理及び裁判を求める旨の申述は、訴えの提起の際にする必要はない。
×　管理費の滞納額を請求する管理組合は、管理費を50万円滞納している者に対し、その全額について少額訴訟の訴えを提起することができる。
×　少額訴訟においては、原則として1回の期日だけで審理を終了し、その後1月後に判決の言渡しをするものとされている。

【問 11】管理組合の税務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

○　法人税法上、法人格のない管理組合は、公益法人と同様の取扱いがなされている。
×　法人税法上、管理組合法人(区分所有法第47条第1項に規定する管理組合法人)は、株式会社と同様の取扱いがなされている。
×　管理組合の収入となる管理費及び特別修繕費を管理組合が徴収する場合、当該収入は消費税の課税対象となる。
×　管理組合の課税期間に係る基準期間における課税売上高が5,000万円の場合は、消費税の納税義務は免除される。

【問 12】管理組合の会計に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　管理組合の会計は、予算と決算を対比し差異を分析することによって、予算執行の評価をすることに重きをおいている。
○　企業会計原則の「一般原則」は、その多くが管理組合の会計においても適用されている。
○　管理組合の会計においては、目的に応じた会計処理を行うべきであり、管理規約等において管理組合の会計処理方針を明確に定めておくことが望ましい。
×　管理組合の会計も、営利企業の会計と同様に損益を計算することを目的としている。

【問 13】管理組合の活動による次の取引に関し、取引が発生したときの正しい勘定科目の仕訳はどれか。ただし、管理組合の会計年度は、4月1日から翌年の3月31日とし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格に発生主義の原則によって経理しているものとする。

（取引）
平成13年3月に、平成13年4月分の管理費等のうち、管理費300万円、特別修繕費30万円を徴収し、普通預金に預け入れた。

【問 14】管理組合の活動による次の取引に関し、取引が発生したときの正しい勘定科目の仕訳はどれか。ただし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格に発生主義の原則によって経理しているものとする。

（取引）
マンションの大規模修繕を行うために、金融機関から3,000万円を借り入れ、普通預金に預け入れた。

【問 15】管理組合の活動による次の取引に関し、取引が発生したときの正しい勘定科目の仕訳はどれか。ただし、管理組合の会計年度は、4月1日から翌年の3月31日とし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格に発生主義の原則によって経理しているものとする。

（取引）
平成13年4月に、平成13年3月分の管理費の未収入金5万円を回収し、普通預金に預け入れた。

【問 16】建築基準法第2条の用語の定義に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

×　特殊建築物には、学校、体育館、病院、劇場、集会場は含まれるが、共同住宅は含まれない。
○　建築設備とは、建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機若しくは避雷針をいう。
○　居室とは、居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。
○　建築とは、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。

【問 17】建築物の敷地、構造及び建築設備の維持保全に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならないのは、その建築物の所有者又は管理者で占有者は含まれない。
×　必要に応じ建築基準法第12条第1項に規定する建築物(以下本問において「建築物」という。)の維持保全に関する準則又は計画を作成しなければならないのは、建築物の所有者で管理者は含まれない。
×　建築物の維持保全に関する準則又は計画の作成に関し必要な指針を定めることができるのは、都道府県知事である。
○　複数の建築物が一団地を形成している場合には、建築物の維持保全に関する準則又は計画は当該一団地について作成することができる。

【問 18】建築基準法第12条第1項及び第2項に規定する建築物及び建築設備についての定期調査・検査に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

○　定期調査・検査を行うことができるのは、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者である。
×　昇降機を除く建築設備については、定期検査を行う必要はない。
○　建築物の敷地及び構造については、定期調査を行う必要がある。
○　昇降機の定期検査は、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

【問 19】防火管理者に関する次の記述のうち、消防法の規定によれぱ、正しいものはどれか。

×　共同住宅の居住者が30人の場合は、防火管理者を選任する必要がある。
×　防火管理者の業務には、消防用設備等の点検及び整備は含まれるが、火気の使用又は取扱いに関する監督は含まれない。
×　防火管理者の業務には、避難訓練の実施は含まれない。
○　一定の防火対象物の管理の権原を有する者は、防火管理者を解任したときは、遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。

【問 20】排水及び浄化槽に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　マンションの排水は、汚水、雑排水、雨水に大別される。
○　マンション敷地内の排水方法には、汚水と雑排水を同一の系統で排水する合流式と、汚水と雑排水を別々の系統で排水する分流式がある。
×　浄化槽法の規定によれば、浄化槽の所有者、占有者その他の者で浄化槽の管理について権原を有するものは、浄化槽の保守点検が義務づけられているが、清掃は義務づけられていない。
○　浄化槽法の規定によれば、処理対象人員が501人以上の浄化槽の管理者は、原則として環境省令で定める資格を有する技術管理者を置かなければならない。

【問 21】給水方式・給水設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　給水方式のうち、水道本管から増圧給水設備(ポンプ等)を経て建物内の必要な箇所に給水する方式を増圧直結給水方式といい、受水槽を必要としない。
○　給水方式のうち、マンションの屋上その他高い場所に水槽を設置して、各階の住戸に重力により給水する方式を高置(高架)水槽方式又は重力方式という。
×　水道法の規定によれば、簡易専用水道とは、寄宿舎、社宅、療養所等における自家用の水道その他水道事業の用に供する水道以外の水道であって、100人を超える者にその居住に必要な水を供給するものをいう。
○　給水管に使用されている鋼管が、経年変化で腐食すると赤水が発生しやすくなる。

【問 22】昇降機設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　昇降機設備の保守契約におけるフルメンテナンス契約とは、昇降機器の部品取替え、機器の修理を状況に合わせて行うことを内容とした契約方式であるが、乗場扉・三方枠の塗装、意匠変更による改造等一定のものは含まれない。
○　昇降機設備の保守契約におけるPOG契約とは、消耗部品付契約のことで、定期点検、管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれるが、それ以外の部品の取替え、修理は含まれない契約方式である。
×　昇降機の維持及び運行の管理に関する指針(平成5年(財)日本昇降機安全センター。(現(財)日本建築設備・昇降機センター)策定。以下本問において「指針」という。)によれば、建築基準法第12条第2項の特定行政庁が指定する昇降機の所有者(以下本問において「昇降機の所有者」という。)は2年に1回検査を受けなければならないとされている。
○　指針によれば、昇降機の所有者は、定期検査報告書の写しを3年以上保存することとされている。

【問 23】建築設備に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

×　建築基準法の規定によれば、高さ20mを超える建築物(一定のものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない。
○　建築基準法の規定によれば、高さ20mを超える建築物には、周囲の状況により安全上支障がない場合を除いて、有効に避雷設備を設けなければならない。
×　建築物への電力の供給は、供給電圧により、「低圧引き込み」及び「高圧引き込み」の2種類のどちらかに分けられる。
×　マンションに「高圧引き込み」で電力を供給する場合には、借室変電設備(借室電気室)を設置するが、借室変電設備の維持管理は、管理組合で行わなければならない。

【問 24】建築物の耐震改修の促進に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

○　特定建築物の所有者は、耐震診断を行い、必要に応じ、耐震改修を行うよう努めなければならない。
○　国土交通大臣は、特定建築物の耐震診断及び耐震改修に関する指針を定め、これを公表するものとする。
○　所管行政庁は、特定建築物の所有者に対し、特定建築物の耐震診断及び耐震改修について必要な指導及び助言をすることができる。
×　マンションの耐震改修をしようとする者は、建築物の耐震改修の計画を作成し、所管行政庁に認定を申請しなければならない。

【問 25】鉄筋コンクリート造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　鉄筋コンクリート造の建築物には、一般的に柱と梁を一体化した骨組みである「ラーメン構造」が多くみられる。
○　鉄筋コンクリート造のなかで「壁式構造」は、低層住宅に適した構造といえる。
○　鉄筋は、火に弱いためコンクリートで覆うことにより、鉄筋を火から保護している。
×　コンクリートは、引っ張りに強く、鉄筋は、圧縮に強い特性を持っている。

【問 26】建築構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　鉄骨造(S造)は、構造上主要な骨組部分に、形鋼、鋼板等の鋼材を用いて組み立てた構造である。
○　鉄筋コンクリート造(RC造)は、鉄筋とコンクリートの長所を生かすように合理的に組み合わせた構造で、一般的に鉄骨造に比べ耐火性に優れている。
×　鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)は、鉄骨骨組みの周りに鉄筋を配しコンクリートを打ち込んだ構造で、一般的に鉄筋コンクリート造に比べ耐火性には優れているが、耐震性には劣る構造である。
○　木造は、主要な構造部分に木材を用いた構造であり、建築基準法上必要な要件を満たせば3階建て建築物の建築が可能である。

【問 27】建築材料に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

×　コンクリートの強度は、水とセメントの比率により大きな影響を受けるが、水分の比率が多いほど強度、耐久性が増大する。
○　コンクリート用骨材は、骨材の比重により、普通骨材、軽量骨材、重量骨材に分類される。
○　木材は、湿気の多いところでは腐りやすいので、特に1階廻り床下地材に使用する場合には防腐処理を行うのが一般的である。
○　合板とは、単板を何枚も積み重ね、接着剤で張り合わせて1枚の板としたものである。

【問 28】修繕積立金に関する次の記述のうち、中高層共同住宅標準管理規約(単棟型)(以下「標準管理規約」という。)の定めによれば、正しいものはどれか。

×　修繕工事の前提としての劣化診断(建物診断)に要する経費は、原則として管理費から支出する。
×　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕の費用は、管理費から支出しなければならない。
○　特別修繕費及び修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
×　駐車場使用料は管理費に充当することができるが、修繕積立金として積み立てることはできない。

【問 29】長期修繕計画の内容に関する次の記述のうち、標準管理規約の定めによれぱ、最も不適切なものはどれか。

○　長期修繕計画の計画期間を20年程度以上とすること。
○　長期修繕計画の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え等を掲げ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等を定めるものとすること。
×　長期修繕計画における全体の工事金額は、変動的であるため定めないものとすること。
○　長期修繕計画の内容については、定期的に(おおむね5年程度ごとに)見直しをするものとすること。

【問 30】次の費用のうち、標準管理規約の定めによれぱ、修繕積立金から支出することができるものはどれか。

×　共用設備の保守維持費及び運転費
○　敷地及び共用部分等の変更に要する経費
×　共用部分等に係る火災保険料
×　経常的な補修費

【問 31】専有部分に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　専有部分は、構造上の独立性と利用上の独立性を備えていることが必要である。
×　専有部分とすることができる建物の部分は、用途が住居の場合に限られる。
○　専有部分と共用部分の共有持分は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、分離して処分することができない。
○　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないが、規約に別段の定めがあるときはこの限りでない。

【問 32】管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

○　管理者は、共用部分についての損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。
×　管理者は、集会において毎年1回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないが、規約に別段の定めがあれば、理事会においてその事務に関する報告をすることで足りる。
×　管理者は、集会の決議がないと共用部分の保存行為をすることができない。
×　管理者は、必ず集会の決議によって選任されなければならない。

【問 33】区分所有法に規定する管理組合法人に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

×　管理組合法人は、区分所有者の数が50人以上でなければ成立しない。
×　管理組合法人は、裁判の原告又は被告になることができない。
×　管理組合法人は、理事を置かなければならないが、監事は必ずしも置く必要はない。
○　管理組合法人は、管理組合法人名義で不動産登記をすることができる。

【問 34】建替え決議に関する次の記述うち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　老朽により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったときは、集会において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で建替え決議をすることができる。
×　建替え決議においては、新たに建築する建物(以下本問において「再建建物」という。)の設計の概要及び建設業者を定めなければならない。
×　建替え決議においては、建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額を定めなければならないが、当該費用の分担に関する事項は定める必要がない。
○　建替え決議においては、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項を定めなければならない。

【問 35】マンションの占有者(区分所有者以外の専有部分の占有者をいう。以下本問において同じ。)に関する次の記述うち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　マンションの占有者は、建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
○　マンションの占有者は、専有部分について専ら住居として使用すべき旨の規約又は集会の決議がある場合、その専有部分を事務所として使用することができない。
×　マンションの占有者は、専有部分を使用する以上管理費を支払う義務がある。
○　マンションの占有者は、集会に出席して意見を述べることができる場合があるが、議決権は有しない。

【問 36】管理組合で行われた集会に関する次の手続のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　集会の招集通知に、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を記載して規約の定めるところにより、会日の1週間前に各組合員に通知した。
○　集会を招集するに当たり、区分所有者が管理者に対して招集通知を受けるべき場所を通知しなかったので、区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあてて通知した。
○　集会の招集通知を、専有部分が数人の共有に属していたので、議決権を行使すべき者として定められた一人に通知した。
×　集会議事録には、議長のみ署名押印し保管した。

【問 37】規約の改正に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　規約の改正は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によるが、規約に別段の定めをすれば、区分所有者の定数は、過半数まで減ずることができる。
×　規約の改正を目的として集会を開催するときは、会議の目的たる事項を通知すれば足り、その議案の要領は通知しなくてもよい。
○　規約の改正が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その者の承諾を得なければならない。
×　区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部分に関する事項についての区分所有者全員の規約の改正は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の5分の1を超える者又はその議決権の5分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

【問 38】次の記述のうち、標準管理規約の定めに反するものはどれか。

○　理事の資格を、現に居住する組合員に限定するものとすること。
○　組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席できるものとすること。
○　総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならないものとすること。
×　監事は、理事会の決議により選任するものとすること。

【問 39】次の記述のうち、標準管理規約の定めに反するものはどれか。

○　各組合員の議決権は、組合員が有する共用部分の共有持分の割合によるものとすること。
×　住戸1戸につき二の組合員が存在する場合、二の議決権としてその行使を認めるものとすること。
○　代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならないものとすること。
○　議決権は、書面又は代理人によって行使することができるものとすること。

【問 40】あるマンションの管理規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定に違反するものはどれか。

○　集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなす。
×　共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決する。
○　集会における議長は、管理者以外の区分所有者とする。
○　区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

【問 41】中古マンションの売却依頼を受けた宅地建物取引業者は、買主となろうとする者に対し契約が成立するまでの間に、一定の重要事項を説明しなければならないが、次の事項のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、説明すべき事項とされていないものはどれか。

○　専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容
○　一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
×　管理が委託されているときは、管理委託契約のうち管理事務の内容及びその実施方法
○　修繕積立金に関する規約の定めがあるときは、その内容

【問 42】マンションを分譲した場合の「アフターサービス」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　アフターサービスは、売買契約締結後、契約で定めた一定期間、一定の部位について売主が無償で補修するという内容のサービスを行うことが一般的である。
○　アフターサービスの内容については、不動産業者の団体が標準的な規準を制定している。
×　アフターサービスは、天災地変等の不可抗力による損壊の場合も、その対象としていることが多い。
○　アフターサービスは、対象となる部位や種類により、サービス期間とその起算日を異にしている場合が多い。

【問 43】宅地建物取引業者が売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる中古マンションの売買契約における、契約不適合責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

○　「売主は、民法の規定に基づく責任を負うと共に、買主からの瑕疵の補修の請求にも応ずる」旨の特約は有効である。
×　「売主は、物件の引渡しの日から1年間のみ契約不適合責任を負う」旨の特約をした場合、買主に対し、引渡しの日から2年間責任を負うことになる。
×　買主は、その売買契約の締結時に知っていた瑕疵についても、売主に対し、その責任追及をすることができる。
×　「買主は、瑕疵の補修の請求を物件引渡しの日から3年間行うことができるが、損害賠償請求は売主が認めるときに限りできる」旨の特約は有効である。

【問 44】マンションを分譲した場合における、売主の契約不適合責任と「アフターサービス」の相違に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

○　契約不適合責任の対象は、売買契約締結時に存在したものであるのに対し、アフターサービスの対象は、これに限らず契約で定めた期間内に生じたものである。
×　契約不適合責任を負う期間は、特約のない限り、目的物の引渡しの日から1年間であるのに対し、アフターサービスの期間は部位別に異なることが多い。
○　契約不適合責任は、民法上の法定責任であるのに対し、アフターサービスは売買契約上の約定の責任である。
○　契約不適合責任は、目的物の隠れた瑕疵について負うのに対し、アフターサービスは隠れた瑕疵に限定されないのが通常である。

【問 45】住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下本問において「品確法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

○　新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)については、引き渡した時から10年間とされている。
×　品確法の対象とする「新築住宅」とは一戸建住宅をいい、マンションはこれに含まれない。
×　新築住宅の瑕疵について、売買契約の場合は請負契約の場合と異なり、その修補の請求はできない。
×　品確法が施行された平成12年4月1日より前に締結されていた請負契約又は売買契約であっても、同日以後1年以内に発見された瑕疵については、同法上の責任を負わなければならない。

【問 46】マンションの定義に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　マンションには、専有部分、共用部分、その敷地のほかに、集会所、駐車場等の附属施設も含まれる。
×　二以上の賃借人が入居している一の区分所有者の所有に属する建物並びにその敷地及び附属施設は、マンションである。
○　一団地内において、二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものを含む数棟の建物の所有者の共有に属する土地は、マンションに含まれる。
○　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものは、マンションである。

【問 47】次の記述のうち、マンションの管理の適正化に関する指針の「マンションの管理の適正化の基本的方向」に定められていないものはどれか。

○　マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しをもって、適正な運営を行うことが重要である。
○　管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
×　マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いことから、管理組合は、あらゆる事項について、いかなる場合もマンション管理士等専門的知識を有する者の指導を得ながら対応する必要がある。
○　マンションの管理の適正化を推進するため、国、地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターは、その役割に応じ、必要な情報提供等を行うよう、支援体制を整備・強化することが必要である。

【問 48】管理業者の行う重要事項説明及び契約成立時の書面の交付に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

×　管理業者は、重要事項の説明会を行うときは、説明会の前日までに重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面をマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し交付するとともに、説明会の日時及び場所を記載した書面を見やすい場所に掲示しなければならない。
○　管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、必ずしも説明会を開催する必要はない。
×　管理業者は、新たに建設されたマンションの分譲開始の日から1年以内に契約期間が満了する管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結する場合は、説明会を開催して重要事項を説明する義務はない。
×　管理業者は、管理組合に管理者等が置かれていない場合には、管理受託契約の成立時の書面の交付は義務づけられていない。

【問 49】株式会社甲はA・B・C・Dの4つの事務所(マンション管理適正化法第45条第1項第2号に規定する事務所をいう。以下本問において同じ。)を有する管理業者である。A事務所はマンションの管理組合45組合から委託を受けた管理事務をその業務としており、当該管理組合に係るマンションは、すべて人の居住の用に供する独立部分(以下本問において「独立部分」という。)が6以上である。B事務所は独立部分が5以下のマンションの管理組合2組合から、C事務所は独立部分が6以上であるマンションの管理組合20組合及び独立部分が5以下のマンションの管理組合1組合から、D事務所は独立部分が6以上であるマンションの管理組合110組合から委託を受けた管理事務をそれぞれその業務としている。この場合において、次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

○　 A事務所に設置すべき成年者である専任の管理業務主任者の数は2人である。
○　 B事務所には成年者である専任の管理業務主任者を設置する必要はなく、当該事務所を代表する者は管理業務主任者に代わり管理業務主任者としてすべき事務を行うことができる。
○　 C事務所に設置すべき成年者である専任の管理業務主任者の数は1人である。
×　 D事務所に設置すべき成年者である専任の管理茉務主任者の数は3人である。

【問 50】管理業者の行う財産の分別管理に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

○　支払一任代行方式とは、管理組合等がマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭を管理組合等を名義人とする口座に預入し、管理業者が管理組合から委託を受けて当該口座から払出した金銭により管理事務を行うこととする当該修繕積立金等金銭の管理方式をいう。
×　管理業者は、修繕積立金等を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る管理組合等の印鑑を同時に管理してはならないが、管理業者が保証契約(マンション管理適正化法施行規則第53条第1項第12号に規定する保証契約をいう。以下本問において同じ。)を締結し、収納代行方式により修繕積立金等を管理する場合に限り、管理組合名義の通帳及び印鑑を同時に保管することができる。
×　管理業者は、保証契約を締結した後でなければ、管理組合から委託を受けて修繕積立金等を管理することができない。
×　管理業者は、受託有価証券を管理する場合にあっては、受託有価証券の預り証を保管してはならないが、保証契約を締結した場合はこの限りでない。

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